家のローンのリファイナンス(後編)

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こんにちは、Erinaです。

 

家のローン (mortgage) のリファイナンスと、そのプロセスについて書いています。

前回はこのプロセスの説明と、始め方まで書いてみました。

 

ここまでのことをおさらいしてみましょう。

 

自分で下調べ

現在のローンの銀行(銀行A)に連絡、クオートをもらう

別の銀行(銀行B)に連絡、クオートをもらう

 

というところまで来ました。

 

銀行Bのクオートをもらって、「オーケー、ちょっと旦那(奥さん)と話し合ってみるよ、ありがとう」という感じで電話を切るのですが、そこで「レートのロックオン期間」をもらいましょう。

口頭だけの条件なのか、メールまたは紙面に書かれたものであれば、「このオファーは本日から1週間有効です」とか書かれています。

 

 

その間に、銀行Aから連絡が。

 

“Hi, I am a mortgage specialist, John, from Bank A. After reviewing your information, we can actually offer a lower rate, 3.75%, with no closing cost. What do you think?”

(銀行Aの住宅ローン担当者のジョンです。あなたの状況を見た結果、さらに低い利率の3.75パーセントをオファーできます。それと、クロージングコストもなし。どうでしょうか?)

 

ここで、二つの条件セットが揃いました。(わかりやすくするために、利率の条件だけを変えます)

 

銀行A

利率3.75パーセント

クロージングコストなし

Appraisal Feeなし

 

銀行B

利率4.00パーセント

クロージングコストなし

Appraisal Feeなし

 

 

これを比べて、どちらが良いか決めます。

ここで、ベターなほうで決めても良いのですが、まぁ普通はここで終わらないでしょうね。

 

どういうことかと言うと・・・・

 

 

 

ここでは、銀行Aのほうがベターですね。

 

その場合、次の2ステップは同時進行します。

 

銀行A→アプリケーションを書き込み、プロセススタート

 

銀行B→「実は別の銀行とショッピング(比較)してるんだけど、そっちのほうが良いんだよね。」と言って、銀行Aの名前は伏せてクオートだけを見せる。

 

すると銀行Bは、「じゃあ24時間だけちょうだい!I can get you a better deal than that.」なんてちょっと焦って言ってきます。

銀行Bは、この案件を欲しいので、なんとか銀行Aのクオートに勝てるように頑張ってきます。

ここでもレバレッジですね。

We have the leverage against Bank B.

(私たちが銀行Bに対してレバレッジを持っている)

 

 

Bに対しては、「それなら最初からやれよ」と思いますが、やはり向こうもその道のプロなので、最初からギリギリの条件は出してきません。

なのでこういうネゴシエートをしないと損します。

 

アメリカでは、車を買うにも、家を買うにも、ネゴシエート(交渉)する機会が割とありますね。

私も昔は苦手でしたが、だいぶ神経が図太くなったのか(笑)、「そんなんじゃ嫌」と普通に言って、「こうこうこうだから、こうしてちょうだい」をできるようになりました。

このネゴシエートに関してはまた別の記事で書くことにしましょう。

 

 

 

そんなわけで、話は戻って。

 

とりあえず銀行Aのアプリケーションプロセスを開始。

必要なものは、

 

  • アプリケーション記入
  • Financial Information

 

など。

 

この「Financial Information」って何でしょうか。

 

厳密に言うと色々と種類はあるのですが、住宅ローンに必要なものは、

 

  • W-2 Form(年間の給料明細)
  • Tax Return(タックスリターン)
  • Bank Statement(銀行口座明細;オンラインバンキングのページをプリントアウト)
  • Retirement Account Statement(退職金口座明細;これもオンラインのページをプリントアウトするのが楽)
  • Paystubs(給料明細)

 

などでしょうか。

「過去何年(または何ヶ月)分のをください」と言われます。

他にお金が入っている口座などがあれば、それもプリントアウト。

で、家計にいくら貯金があって、月々の収支がいくらなのかを分析します。(それが私の銀行での仕事でした)

 

アプリケーションを提出すると、クレジットスコアをチェックされるでしょうから、心の準備をしましょう。

 

 

こういう書類集め+分析と同時進行で、Appraiser(査定士)がやってきて、家の価値を査定します。

これも銀行にとっては大きな判断材料ですから、時間をゆっくりとれるときにアポイントを作ることをオススメします。Appraiserは家の中にも入って、色々なチェックをするので、家も軽く片付けておいたほうが良いでしょう。(まぁ片付け具合はチェックされませんけど)

 

 

一方、銀行Bはどうなったかと言うと・・・

 

“We can do 3.625%!”

(うちは3.625%でできるよ!)

 

と返ってきました。

 

おぉ、頑張ったじゃない。最初からやってよ。

 

でも、これを考慮するかどうかというのは、現時点で、銀行Aとのやりとりがどれだけ進んでいるかにもよりますね。

 

すでに相当進んでいて、銀行Bと一からやるのは面倒くさい、0.125%の価値がないと思うなら、

 

「悪いけど、もう銀行Aと進めちゃったんだ。じゃーね!」と終了。

 

または、

 

「う~ん、それくらいなら特に魅力はないな・・・。で、もうちょっと何とかならない?」と引っ張るもよし。

 

または、

 

「オーケー、じゃそっちにしよう。」と、何も知らない銀行Aをあっさり振るのもよし。

 

 

 

それでも私は疑い深いので、これまでの全てのクオートが紙面に書かれているまで待ちます

 

つまり、「こう言ってたでしょ」→「いや、言ってない」を防ぐためには、やはり紙面に残ってないとダメです。

 

なので、銀行Bにも、「オーケー、じゃあそれが書かれたアプリケーション、送って」と言って、まだ銀行Aとも同時進行。

 

・・・・という感じで、最後のチェックを書くところ(つまり、お金を払うところ)まで粘りに粘って、銀行Bには頑張ってもらうわけですね。

 

 

で、最終的にどちらにするかというのは、

 

総合的に見てベターなローンターム+時間的に都合が良いほう

 

で私は決めるわけです。

最後の最後で、「いらない」と言っていたクロージングコストやらちょっとした手数料が含まれていることがあるので、最後の明細を見るまではやっぱり両方キープしておくのがスマート。

 

 

こういうプロセスのあいだは、携帯電話を必ず持ち歩いて、電話になるべく出られるようにしておくこと。

「かけなおしてね~」とボイスメールを残されても、かけたら向こうがボイスメールで・・・とかなり時間がかかってしまって、フラストレーションになることも。

最近はメールでのやりとりが増えたので、だいぶ楽になったかな。

 

 

どうでしょうか?

 

Happy Refinancing!

 

 

 

 

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About Erina

こんにちは、Erinaです。 日本で一浪した後、2002年に留学生として渡米しました。ESLとコミュニティカレッジを経て、4年制大学に編入。高校時代は大嫌いだった数学が大学で大好きになり、応用数学専攻で卒業。金融アナリストインターン、IT企業でデータアナリスト、銀行で不動産アナリストを経て、現在、キャリアチェンジの真っ最中。アメリカの高校で数学教師になるために、2016年夏に脱サラ。久しぶりの勉強と主婦業に専念しています。二人の小学生のママです。趣味は読書・ヨガ・テニス・ゴルフ・DIY・庭仕事で、最近の一番の楽しみは子育てです。 アメリカに住む日本人女性を応援したくてこのブログを始めました。

2 Responses to “家のローンのリファイナンス(後編)”

  1. avatar

    みか

    Erinaさん、最近、サンディエゴにて住宅購入に関して、ローンのことでメールしたものです。
    とてもタイムリーにこの記事を読ませてもらいました。小さいコンドですが、気に入ったのが見つかりました。が、オーナーがセラーで、オファーの金額とエージェントに支払うコミッションをこちら持ちということで直接交渉して話しが進んでいます。お勧めのレンダー、ダニーと一応、銀行の方に掛け合おうと思ってます。そして肝心の不動産エージェントも見つけないといけません。。またご報告しますね。

  2. avatar

    Erina

    みかさん、こんにちは!
    気に入った物件が見つかってよかったですね。
    これからまた色々と大変なプロセスですが、マイホームに暮らす日を夢見て、がんばってください!
    また質問があれば、いつでもメールくださいね。

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