家のローンのリファイナンス(前編)

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こんにちは、Erinaです。

 

3年前に買った我が家のローン (mortgage) のリファイナンスの最中ですので、ちょっと書いてみたいと思います。

 

まず、リファイナンス (Re-finance; 略して”Re-fi”なんて呼ばれることも)って何でしょうか?

 

簡単に言うと、「新しいローンに組み替える」ということで、現時点の残額(balance)をもとに、月々の支払額を下げる目的などで行なわれます。

そもそも、「家のローンを支払い終える」という概念が日本に比べて薄いアメリカ。

これは、不動産価値は時間と共に上がる(appreciate)という文化なので、自分の家の価値が上がれば、家を買い替えるということが頻繁に行なわれるからです。

なので、30年ローンを支払い終えることよりも、月々の支払額を下げるために、リファイナンスが行なわれます。

 

 

たとえば、10年前の2006年に$500,000で家を買ったとします。その時のローンバランスは$500,000でした。

当時の利率(interest rate)は4.5%。

(Our initial mortgage was $500,000 at 4.5% rate.)

30 year amortizedだとすると、月々の支払いは約$2,530。

 

ちょっとまとめてみると、

 

Balance 残高:$500,000

Interest Rate 利率:4.5%

Payment 毎月の支払い:$2,530

 

10年間、地道に、時間通りに支払い、10年間で$385,000まで残高が減りました。

(We have paid down to $385,000 in the last 10 years.)

 

 

最近の低い利率でリファイナンスしようと、色々と探してみると、3.75%というレートにクオリファイできることに。

これをもとに計算してみると、

 

Balance 残高:$385,000

Interest Rate 利率:3.75%

Payment 毎月の支払い:$1,780

 

となり、

 

$2,530 – $1,780 = $750

 

を毎月セーブすることになります。

 

2016年にリファイナンスした場合、この先の30年で支払う計算 (30 year amortization)なので、2006年に組んだときよりも、ローンの完済時期が10年延長されることになります。

しかし、上でも書いたように、「完済する」という文化のないアメリカでは、完済時期が10年延びたとしても、気にする人がほとんどいないわけです。

 

 

では、このリファイナンス、どうやってやるか。

シナリオで書いてみます。

 

 

まずは下調べ。

 

私がやることとしては、

 

  • 最近の利率
  • 自分のクレジットスコア
  • クレジットカードなど他の短期ローンをなるべく完済する
  • 自分の家の価値 (Zillowなどで大まかな市場価値を調べる)

 

などを調べておきます。

 

で、銀行選び。

 

まずは現在のローンを組んでいる銀行やレンダー(Lender)に直接連絡。これを銀行Aとしましょう。

 

私:”I would like to refinance my house. I currently have a mortgage with you, and I am wondering if you can give me a quote.”

(自宅のリファイナンスをしたいと思っています。現在、あなたの銀行でモーッゲージを組んでいるのですが、どんなquoteをしてもらえますか?)

 

“quote”は大まかな計算をした数字、という感じ。

 

銀行A:”According to our record, the loan term for you is xyz.”

(そうですね、私たちの記録によると、loan termはxyzになります。)

 

“loan term”とは、ローンの決まりごとのこと。利率やamortization、支払額などのことです。

xyzには、それらの情報が入ります。

 

 

でも、ここではまだ電話は切りません。

 

我が家には最近、「リファイナンスしませんか?」という広告メールがどしどし来ていたので、それらの情報を用意しておきます。

 

 

・・・というのも、このプロセス、「レバレッジ」を学ぶ良い機会になります。

 

 

上のように、銀行Aからローンタームをもらった時点で、こう言うわけです。

 

“I have been receiving these mails from other mortgage lenders that they can give us lower rates than you. Do you think you can be competitive?”

(最近、他のモーッゲージレンダーたちから手紙がよく届くんです。それによると、もっと低い利率をオファーしています。あなたの銀行はそれと競争できますか?)

 

つまり、「他ではもっと良い話があるんだよね・・・」を匂わせるわけです。

こちらの手持ちカードを元に、相手を動かしたり、こちらに都合の良い動きをさせる力のことを、「レバレッジ」と呼びますね。

 

そうすると、

 

こちらが毎月、きちんと支払いをし、他にもローンを組んでいない=良い客

 

というデータがある場合、

 

“Okay, I will check with our mortgage specialist. May I get back to you in this afternoon?”

(そうですか、わかりました。ではうちのモーッゲージ担当者に相談させてください。今日の午後に折り返し連絡してもよろしいでしょうか?)

 

なんてことに。

 

“Sure.”

 

と言って、電話を切ります。

 

これは、”Initiation”ステージで、リファイナンスプロセスの開始です。

 

おわかりのように、最初に電話に答える人は、住宅ローンの担当者ではないことが多いです。一般的なクオートより、自分はもっと良いクオートをしてもらえるべきだ!というのをアピールすることが大事。

 

で、ここで、のほほんと電話がかかってくる午後まで待つわけではありません。

 

郵便で「うちでリファイナンスしませんか~?」と来ていたところに連絡してみます。これを銀行Bとします。

 

私:”Hi, I am thinking of refinancing my house, and I have received a mail from you. Do you think you can give me a quote?”

 

相手は「待ってました!」とばかりに、

 

“Sure! What’s your address?”

 

なんて聞いてきます。

 

そこで、名前と連絡先などを伝えると、

 

“Yes, we can do 30 year loan with 4.00%, no closing cost, no out of pocket money for you.”

 

なんて言ってきます。

 

Closing costは、このディールをクローズするためのコスト。

具体的には手数料や、Appraisal(査定)費用などです。エスクローにおけるクローズについてはこちらの記事でどうぞ。

Out of pocket moneyというのは、今回のリファイナンスに必要な、自己負担現金。

それらが必要ないということは、現時点で手数料を支払わなくて良いということ。この場合、これらの諸手数料はローン残高に組み込まれます。

 

 

 

・・・と、長くなりそうなので今回はこのへんで。

次回の後編で、プロセスの内容とネゴシエーションについて書いてみます。

 

 

 

 

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About Erina

こんにちは、Erinaです。 日本で一浪した後、2002年に留学生として渡米しました。ESLとコミュニティカレッジを経て、4年制大学に編入。高校時代は大嫌いだった数学が大学で大好きになり、応用数学専攻で卒業。金融アナリストインターン、IT企業でデータアナリスト、銀行で不動産アナリストを経て、現在、キャリアチェンジの真っ最中。アメリカの高校で数学教師になるために、2016年夏に脱サラ。久しぶりの勉強と主婦業に専念しています。二人の小学生のママです。趣味は読書・ヨガ・テニス・ゴルフ・DIY・庭仕事で、最近の一番の楽しみは子育てです。 アメリカに住む日本人女性を応援したくてこのブログを始めました。

2 Responses to “家のローンのリファイナンス(前編)”

  1. avatar

    Tammie

    初めまして!大阪市在住のタミーと申します。アメリカ人旦那と日本に1994年から住んでいますが、来年からサンディエゴに移住しようと計画しています。サンディエゴは高校時代に一ヶ月ホームステイ行ったっきりで、ほとんどわかりません(^_^;) エリアなど色々情報集めていますが、現地在住の方に伺うのが1番確実だと思い、メールさせて頂きました。
    個人的にでも、よろしければアドバイスをいただければ幸いです(^_^)

    私、旦那は40代後半で、息子が5人います。息子達にサッカーや、野球、ゴルフをサンディエゴでもさせたいので、そういう情報もご存知でしたら教えて頂ければ助かります(^_^) 家も購入しようと思っています。

    よろしくお願いします(^_^)

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    Erina

    Tammieさん、こんにちは!コメントありがとうございます。
    サンディエゴに引っ越されるんですね。
    個人的な質問があれば、コンタクトページからぜひご連絡ください。
    学校選び、エリア選び、色々とありますよね。
    お家探しのプロセスで、雰囲気を掴むにはzillow.comがおすすめです。
    このエリアで、この大きさで・・・というのが大まかに決まっているのであれば、相場などがわかります。ぜひリサーチしてみてください♪

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